半年5次“万人摇”、卖地又是第一,杭州上半年房地产依然火爆

在刚刚过去的上半年,杭州楼市火热非凡,新房成交创下历史新高,二手房成交量连续三个月破万。在土地市场,杭州则以1757亿元的土地出让金蝉联全国卖地城市第一。热度高居不下的同时,杭州近期已对楼市政策“打补丁

在刚刚过去的上半年,杭州楼市火热非凡,新房成交创下历史新高,二手房成交量连续三个月破万。在土地市场,杭州则以1757亿元的土地出让金蝉联全国卖地城市第一。热度高居不下的同时,杭州近期已对楼市政策“打补丁”,加码调控政策,这意味着杭州楼市的下半场将有降温可能。

“万人摇”搅热市场

随着新冠肺炎疫情受到有效控制、影响逐渐消退,长三角区域的房地产市场率先复苏。而这其中,准一线城市杭州的表现最为突出。

上半年,“万人摇”依然是杭州楼市的关键词。据中国指数研究院统计,上半年杭州共出现5次“万人摇”,项目分别为融创城、远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾。其中,远洋西溪公馆959套房源有超过6万人报名摇号,6月两次开盘均出现“万人摇”。中指院认为,以这些项目为代表的价格倒挂红利楼盘的入市,搅热了市场。

来自克而瑞研究中心的数据显示,上半年杭州这个“被搅热的市场”在供应、成交、价格方面均超越2019年同期。例如,1-6月,杭州市区新房共成交了68399套,总成交金额2013.3亿。其中6月成交量达到19528套,创下2017年6月以来新房单月成交量的最高值。另据贝壳研究院统计,杭州上半年新房市场成交量累计同比增长48%,即使是在受疫情影响的一季度,成交量仍同比上涨26%,而二季度成交量则同比增长65%。

二手房市场的上涨行情同样不容小觑。杭州我爱我家提供的数据显示,上半年全市二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套上涨了8.77%;价格方面,贝壳研究院数据显示, 今年二季度杭州二手房成交均价与去年四季度相比,上涨1.7%,上半年房价涨幅温和。

最为引人瞩目的是,杭州上半年卖地收入再次登顶全国第一。据中指院数据统计,今年上半年,全国300个城市土地出让金总额共25422亿元,其中杭州以1757亿元位居榜首。

克而瑞数据指出,1-6月杭州土地供求量为1288万平方米,同比上涨10%;成交1349万平方米,同比上涨21%;土地成交金额1736亿元,连续3年位居全国榜首。

同时,上半年杭州优质宅地供应较多,高溢价宅地较多。其中总价最高的是5月26日由龙湖竞得的滨康综合体项目,成交总价71.89亿;楼面价最高的是4月28日滨江竞得的江河汇地块,成交楼面价42607元/平方米。而在房企拿地金额排行榜上,滨江集团以240.59亿的拿地金额位居第一,绿城中国和龙湖集团分别位列二、三名。

下半年或量跌价稳

58安居客房产研究院分院院长张波认为,尽管受疫情影响,但杭州楼市上半年依然火爆的原因在于“支撑杭州楼市的基本面是比较好的”。其向《华夏时报》记者解释说:“杭州自身的经济表现不错,互联网电商、数字经济亦有突出表现,尤其是2022年将在杭州举办的亚运会更为其明显加分,为杭州楼市的热度提升奠定了基础。”

方正证券房地产首席分析师夏亦丰也指出,杭州市场上半年的热度主要是需求和供给共同促成的。仅从供给端来看,上半年杭州入市的项目比较多,且刚需刚改盘整体占比约74%,土地市场活跃度也被传导到新房成交市场。“当前像杭州这样成交热度较高的城市基本上都有相同的特点,就是供需两端的同时修整,市场供货总量增加,结构优化,需求池较大,压力也随着信贷宽松开始舒缓。” 夏亦丰说。

中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生则分析指出,除去上半年新增供应量加大、改善盘和刚需盘这类新增供应产品与市场需求匹配度较高的因素外,杭州楼市的热度也与杭州本身的供求结构有关。高院生说:“杭州的落户和人才新政都吸引着更多外来人口,去年杭州常住人口增加了55.4万人,位列全国第一,是上海的12倍。”与此同时,高院生也表示,宽松的货币环境形成了较好的换房时机。

张波强调,尽管杭州楼市整体表现火热,但并非所有区域和板块呈现一致的量价上扬。上半年杭州不少区域项目的“流摇率”依旧不低,普遍存在冷热不均的现象。

贝壳研究院数据也显示,杭州二手房市场成交节奏也进一步放缓。今年二季度杭州二手房源成交周期约5个月,比去年同期3个月左右的周期明显延长,客户成交周期由去年同期的40天延长至54天。

《华夏时报》记者注意到,下半年伊始,杭州就对楼市政策“打补丁”,加码调控政策的力度。

7月2日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》(以下简称《通知》),附带政策解答,明确公证摇号销售等有关事项。

该《通知》明确了人才优先购房后5年内不得上市交易,对这类房源加上了限售的要求;加大对“无房家庭”的倾斜力度。明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%,但对“无房家庭”的认定上也更严格。与此同时,《通知》还对购房意向登记的有关要求进行了调整,明确一户家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记等。

正如新政所言,发布《通知》的目的是“支持自住需求,抑制投机炒房”。以人才优先购房一事为例,此前杭州在4月初出台了高层次人才买房摇号福利政策,即每个项目拿出总房源量20%比例的房源提供给高层次人才无房家庭优先摇号,摇中概率颇高。但这一政策很快被部分投资者利用,进行炒房,申请高层次人才的人数急剧上升。而此次新政规定的“人才优先买房5年内限售”,会在一定程度上遏制上述行为。

多名市场分析人士谨慎指出,下半年,因为新政对杭州市场炒房现象有一定的打击,杭州市场将会有一定程度的降温。

克而瑞发布的研报认为,从近两年杭州楼市走势来看,多半为上半年热、下半年冷。特别是在目前“笋盘”消耗殆尽、一二手房价格倒挂消失、投资购房变现导致二手房挂牌量持续增长的大背景下,下半年新房市场注定热不起来。

张波表示,预计下半年杭州楼市的整体表现依然会延续二季度态势,在城市基本面不变、人口流入持续增长以及亚运会拉动基建的大背景下,杭州楼市较难出现大面积的降温。不过,由于土地供应量持续保持高位,一手房库存量不断提升,二手房挂牌量不断增长,虽然杭州楼市的房价上涨动力已经偏弱,但成交量依然有望保持高位。

“下半年分化会持续。”高院生认为,随着杭州地价的推高,下半年的新房市场或将呈现“量稳价涨”趋势;而在二手房市场,由于上半年存在一定的购买力透支情况,下半年或将呈现“量跌价稳”的特征。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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